Cách tínhThuế thu nhập cá nhân (TNCN) Từ ngày 01/07/2026 chính thức có hiệu lực.
Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) năm 2025 chính thức có hiệu lực. Đối với mảng chuyển nhượng bất động sản (nhà đất), có một số điểm mới cốt lõi mà người dân và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý để tránh các rủi ro pháp lý hoặc bị ấn định thuế.
Dưới đây là tổng hợp chi tiết các thay đổi quan trọng:
1. Công thức và Mức Thuế Suất Thống Nhất
Về cơ bản, mức thuế suất không thay đổi so với trước đây, áp dụng đồng bộ cho cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú:
Ví dụ: Nếu bạn bán một căn nhà với giá thực tế trên hợp đồng là 3 tỷ đồng, số thuế TNCN phát sinh sẽ là 3 TỶ X 2% = 60 triệu đồng.
2. Điểm Mới Quan Trọng: Thời Điểm Tính Thuế
Đây là thay đổi lớn giúp cơ quan thuế quản lý chặt chẽ hơn, tránh tình trạng “vênh” thời gian để chậm nộp thuế. Theo luật mới, thời điểm xác định thu nhập tính thuế được quy định rất rõ ràng:
-
Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
-
Hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Sự siết chặt này giúp ngăn chặn các khoảng trống pháp lý, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ngay khi giao dịch chính thức được pháp luật công nhận.
3. Siết Chặt Giao Dịch Qua “Hợp Đồng Ủy Quyền”
Trước đây, nhiều trường hợp mua bán đất bằng cách lập “Hợp đồng ủy quyền quản lý/định đoạt” nhằm né thuế TNCN (để người mua sau tự sang tên hoặc bán tiếp mà không làm thủ tục chồng thuế).
Từ mốc 1/7/2026 (và theo các hướng dẫn cập nhật từ Cục Thuế), cơ quan quản lý sẽ xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất giao dịch:
-
Nếu việc ủy quyền đi kèm các điều khoản cho phép người được ủy quyền có toàn quyền chuyển nhượng, định đoạt như chủ sở hữu thực sự –> Vẫn tính là một lần chuyển nhượng và phải nộp thuế TNCN.
-
Giao dịch bằng giấy viết tay hoặc ủy quyền qua nhiều vòng sẽ bị rà soát kỹ để tránh thất thu thuế.
4. Cách Xác Định “Giá Chuyển Nhượng” Để Tính Thuế
Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng công chứng tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, để tránh việc khai thấp giá nhằm trốn thuế:
-
Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn: Giá tính thuế sẽ được áp theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó (áp dụng theo nguyên tắc thị trường của Luật Đất đai mới).
-
Đối với nhà ở/công trình hình thành trong tương lai: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn tỷ lệ góp vốn nhân với giá đất/giá tính lệ phí trước bạ do tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ tính toán lại dựa trên đơn giá hoặc suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố.
5. Các Trường Hợp Vẫn Được Miễn Thuế
Luật mới tiếp tục duy trì tinh thần nhân văn đối với các giao dịch mang tính chất gia đình hoặc bất động sản duy nhất:
Contact: 0978998764
